北京凱諾律師事務所​張廣才​：一房二賣若幹實務問題（七）

一房二賣行為是否全部都具有“欺詐”的成分呢？有“欺詐”成分的一房二賣中，哪些應定性為民事欺詐，而哪些應定性為合同詐騙罪呢？

理論上，即使合同標的額巨大，違約亦並不會必然構成刑法的侵占、詐騙等侵犯財產權的犯罪，因為民事違約與刑事犯罪在構成要件上有著本質的區別。但是在現實生活中，買受人在付出高額房款後卻得不到房子，往往會產生強烈的被騙情緒，從而向公安機關控告出賣人涉嫌合同詐騙罪或其他刑事犯罪。一房二賣所涉及的價款巨大，一旦出賣人有時包括後手的買受人)被認定構成合同詐騙罪，則往往會面臨較為嚴重的人身自由刑罰以及罰金，直接導致“人財兩空”。因此，在此有必要審慎研究“一房二賣”與合同詐騙罪的相關問題。

《刑法》第二百二十四條規定，構成合同詐騙罪在主觀方面必須要“以非法占有為目的”。什麼是“以非法占有為目的”呢？被害人出於自身利益的考慮，往往會認為出賣人將已經簽訂銷售合同的房屋再與他人另行簽訂銷售合同轉賣，顯然不可能同時滿足兩個買傢的履約要求，這當然是“非法的”；而再次出賣房屋往往是為瞭能夠取得兩個或多個買傢的價款，即“占有”，綜合起來自然就能得出行為人“非法占有”的目的瞭。筆者認為，“非法占有”不能簡單的理解為“非法行為加占有他人財物”，而是指無對價且無合法權源的占有他人財物。“非法占有”從語法角度講不是並列關系詞組，而是偏正關系詞組。